Il regolamento condominiale rappresenta un insieme di norme che disciplinano l’uso delle parti comuni dell’edificio, nonché i diritti e doveri di ogni condomino, con l'obiettivo di garantire una gestione ordinata e il rispetto delle esigenze collettive. Tali norme integrano le disposizioni del Codice Civile in materia di condominio, e sono disciplinate principalmente dall’articolo 1138 del Codice Civile.
“Quando in un edificio il numero di condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
In generale, il fine del regolamento condominiale è quello di promuovere una convivenza armoniosa tra i residenti e di garantire la gestione corretta delle risorse comuni.
Nonostante ciò, è possibile che alcuni condomini non rispettino le disposizioni del regolamento. In questi casi, quali sono le conseguenze?
Quando un condomino viola il regolamento, la situazione può essere gestita in vari modi. In primo luogo, i condomini che notano la violazione o che vengono informati dell’infrazione possono segnalare il fatto all’amministratore del condominio. A seguito di questa segnalazione, l’amministratore è tenuto ad intervenire, inizialmente con una lettera di richiamo informale, in cui si chiede al condomino di cessare il comportamento inadeguato.
Se la violazione dovesse persistere, l’amministratore invia una comunicazione formale al trasgressore, che avviene tramite una PEC o una raccomandata con ricevuta di ritorno. In questo avviso formale, l’amministratore richiede la cessazione immediata dell’infrazione e avverte il condomino delle possibili azioni legali future.
Nel caso in cui anche questa comunicazione non risulti efficace, il regolamento condominiale potrebbe prevedere l’applicazione di sanzioni economiche.
L’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che, per le violazioni del regolamento, possa essere prevista una sanzione pecuniaria che varia da un massimo di 200 euro per il primo episodio, a un massimo di 800 euro in caso di recidiva. Le somme ricavate dalle sanzioni sono destinate al fondo condominiale, utilizzato per le spese ordinarie del condominio. L’assemblea condominiale, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, è l’organo competente per deliberare l’applicazione di tali sanzioni.
Se nemmeno l’imposizione di una sanzione pecuniaria risolve il problema, i condomini danneggiati dalla condotta illecita possono rivolgersi al Giudice di Pace. Quest’ultimo potrà ordinare al condomino inadempiente il risarcimento dei danni, che possono essere sia morali che materiali, causati dalla violazione del regolamento. In effetti, la violazione del regolamento può generare danni non solo al condominio come ente, ma anche ad altri condomini, se la condotta inadeguata influisce negativamente sulla qualità della vita comune.
Infine, in presenza di violazioni di particolare gravità, come ad esempio la realizzazione di opere abusive che alterano la struttura dell’edificio o l'uso illecito di spazi comuni, i condomini possono decidere di denunciare il fatto alle autorità competenti, come la polizia municipale o altre forze dell'ordine. In questi casi, la violazione potrebbe comportare anche sanzioni penali.
In sintesi, il regolamento condominiale serve a mantenere l’ordine e il buon funzionamento della vita comunitaria e la sua violazione può portare a una serie di conseguenze, che vanno dall’avviso informale alle sanzioni pecuniarie, fino all’azione legale per il risarcimento dei danni e per le denunce alle autorità competenti in caso di violazioni particolarmente gravi. L’amministratore gioca un ruolo cruciale nell’assicurare che le normative siano rispettate e nell’intervenire in caso di inadempimenti.
