Le temperature scendono. In molte regioni d’Italia il momento di accendere il riscaldamento è già arrivato, in altre esso è alle porte. Pertanto, è bene ricordare le regole che concernono gli impianti di riscaldamento in condominio e i relativi obblighi a carico dell’amministratore.
La norma di riferimento è il DPR 16 aprile 2013, n.74. In essa, innanzitutto, sono specificati i limiti in termini di ore e periodi dell’anno per l’accensione dei caloriferi.
Dopo gli ultimi due inverni di crisi energetica, durante i quali sono stati ridotti i periodi di esercizio degli impianti di climatizzazione, quest’anno si torna alle solite regole stabilite dal suddetto decreto presidenziale.
Innanzitutto, l’art. 3, comma 1, DPR 74/13, stabilisce i valori massimi della temperatura ambiente:
“Durante il funzionamento dell’impianto di climatizzazione invernale, la media ponderata delle temperature dell’aria, misurate nei singoli ambienti riscaldati di ciascuna unità immobiliare, non deve superare:
a) 18°C + 2°C di tolleranza per gli edifici adibiti ad attività industriali, artigianali e assimilabili;
b) 20°C + 2°C di tolleranza per tutti gli altri edifici”.
La temperatura di cui alla lettera b) è, dunque, quella di riferimento nel contesto condominiale.
L’art. 4, comma 2, suddivide l’Italia in 6 zone climatiche e in ciascuna di esse è consentito un certo numero di ore giornaliere e un determinato arco temporale di accensione.
ZONA A: 6 ore giornaliere dal 1° dicembre al 15 marzo
ZONA B: 8 ore giornaliere dal 1° dicembre al 15 marzo
ZONA C: 10 ore giornaliere dal 15 novembre al 31 marzo
ZONA D: 12 ore giornaliere dal 1° novembre al 15 aprile
ZONA E: 14 ore giornaliere dal 15 ottobre al 15 aprile
ZONA F: nessuna limitazione
Di seguito la rappresentazione grafica delle zone climatiche.
Il comma 3 dello stesso articolo 4 stabilisce che “Al di fuori di tali periodi, gli impianti termici possono essere attivati solo in presenza di situazioni climatiche che ne giustifichino l’esercizio e, comunque, con una durata giornaliera non superiore alla metà di quella consentita in via ordinaria”.
Al comma 4, inoltre, si legge che “La durata giornaliera di attivazione degli impianti non ubicati nella zona F è compresa tra le ore 5 e le ore 23 di ciascun giorno”.
L’amministratore di condominio, in quanto custode e responsabile dei beni comuni, ha il dovere e l’obbligo, di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune e di conservare le parti comuni dell’edificio. Lo si legge all’articolo 1130 del Codice Civile.
Secondo la normativa civilistica (art. 1117 C.C.), gli impianti per il riscaldamento dell’aria sono oggetto di proprietà comune e, in quanto tali, il responsabile della loro manutenzione e del loro utilizzo è l’amministratore di condominio.
Nel DPR 16 aprile 2013 n. 74, comma 7, è contenuta una indicazione circa gli obblighi dell’amministratore di condominio sul tema degli impianti di riscaldamento:
“Presso ogni impianto termico al servizio di più unità immobiliari residenziali e assimilate, il proprietario o l’amministratore espongono una tabella contenente:
a) l’indicazione del periodo annuale di esercizio dell’impianto termico e dell’orario di attivazione giornaliera prescelto;
b) le generalità e il recapito del responsabile dell’impianto termico;
c) il codice dell’impianto assegnato dal Catasto territoriale degli impianti termici istituito dalla Regione o Provincia autonoma ai sensi dell’articolo 10, comma 4, lettera a)”.
Inoltre, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di pianificare ed eseguire la regolare manutenzione ordinaria dell’impianto, rispettando le normative vigenti. È bene effettuare un intervento di manutenzione prima della data di accensione degli impianti ed effettuare controlli periodici per la verifica dell’efficienza energetica e della sicurezza dell’impianto. (Legge 10/1991, D. Lgs. 192/2005 e Legge 220/2012).
In merito agli interventi di manutenzione degli impianti, il DPR 74/2013 fornisce delle specifiche all’articolo 7:
Comma 1 → Il controllo e la manutenzione devono essere effettuati da ditte abilitate ai sensi del DM 22 gennaio 2008 n. 37 conformemente alle prescrizioni e con periodicità fornite all’impresa installatrice.
Comma 2 → In mancanza di istruzioni della ditta installatrice, occorre far fede alle istruzioni tecniche relative allo specifico modello di impianto.
Comma 3 → Per le parti dell’impianto termico per cui non sono disponibili le istruzioni del fabbricante, occorre seguire le prescrizioni e la periodicità previste dalle normative UNI e CEI.
Contestualmente agli interventi di manutenzione, l’amministratore di condominio deve tenere un registro aggiornato delle attività di manutenzione e dei controlli effettuati.
L’amministratore deve altresì comunicare ai condomini eventuali lavori programmati, costi e necessità di interventi straordinari, che verranno poi deliberati in assemblea.
Normative regionali e comunali possono stabilire ulteriori obblighi specifici relativi agli impianti termici, quindi è sempre bene consultare anche queste fonti.
