L’impianto di riscaldamento centrale è di proprietà comune ai sensi dell’art. 117 del Codice Civile.
L’utilizzo del del riscaldamento è stabilito dal DPR 16 aprile 2013 n° 74. In particolare l’articolo 4 regolamenta i periodi e le ore al giorno di accensione dell’impianto, a seconda delle diverse zone d’Italia.
ZONA A – 6 ore al giorno, dal 1° dicembre al 15 marzo
Sud e isole: comuni di Lampedusa, Linosa (Ag) e Porto Empedocle (Ag)
ZONA B – 8 ore al giorno, dal 1° dicembre al 31 marzo
Sud e isole: Agrigento, Catania, Crotone, Messina, Palermo, Reggio Calabria, Siracusa e Trapani
ZONA C – 10 ore al giorno, dal 15 novembre al 31 marzo
Nord-Ovest: Imperia; Centro: Latina; Sud e isole: Bari, Benevento, Brindisi, Cagliari, Caserta, Catanzaro, Cosenza, Lecce, Napoli, Oristano, Ragusa, Salerno, Sassari e Taranto
ZONA D – 12 ore al giorno, dal 1° novembre al 15 aprile
Nord-Ovest: Genova, La Spezia e Savona; Nord-Est: Forlì; Centro: Ancona, Ascoli Piceno, Firenze, Grosseto, Livorno, Lucca, Macerata, Massa C., Pesaro, Pisa, Pistoia, Prato, Roma, Siena, Terni e Viterbo; Sud e isole: Avellino, Caltanissetta, Chieti, Foggia, Isernia, Matera, Nuoro, Pescara, Teramo e Vibo Valentia.
ZONA E – 14 ore al giorno, dal 15 ottobre al 15 aprile
Nord-Ovest: Alessandria, Aosta, Asti, Bergamo, Biella, Brescia, Como, Cremona, Lecco, Lodi, Milano, Novara, Padova, Pavia, Sondrio, Torino, Varese, Verbania e Vercelli; Nord-Est: Bologna, Bolzano, Ferrara, Gorizia, Modena, Parma, Piacenza, Pordenone, Ravenna, Reggio Emilia, Rimini, Rovigo, Treviso, Udine, Venezia, Verona e Vicenza; Centro: Arezzo, Perugia, Frosinone e Rieti; Sud: Capobasso, Enna, L’Aquila, Potenza.
ZONA F – nessuna limitazione
Nord-Ovest: Cuneo; Nord-Est: Belluno e Trento
Sul tema del riscaldamento centralizzato e della suddivisione delle spese tra i condomini in caso di interventi di efficientamento energetico, si possono aprire diversi scenari che analizziamo di seguito.
Se è vero che la realizzazione del cappotto termico è un’opera di cui l’intero edificio beneficia, è vero altrettanto che occorre un sopralluogo tecnico che stabilisca se esso comporti un particolare beneficio al condomino dell’ultimo piano.
Dunque, le spese per l’isolamento termico sono a carico di tutti i condomini sulla base del criterio dei millesimi di proprietà, in particolar modo se il materiale isolante è applicato al tetto e non al pavimento delle camere a tetto.
Inoltre, chiaramente se il riscaldamento è centralizzato il beneficio è a favore di tutti i condomini. Viceversa, se è autonomo, il risparmio riguarderà solo il condomino dell’ultimo piano.
Come nel caso sopra descritto, le spese per l’isolamento devono essere ripartite tra tutti i condomini se l’isolamento concerne i muri perimetrali in regime di riscaldamento centralizzato. In caso contrario, le spese sono a carico del solo proprietario della parete terminale delle file di case a schiera.
Vale quanto scritto nei casi precedenti. Dunque, le spese in questo caso devono essere ripartite tra tutti i condomini ove l’isolamento concerna un solaio comune in regime di riscaldamento centralizzato. In caso di riscaldamento autonomo, le spese ricadono solo sul proprietario dell’appartamento posto sopra il piloty.
In esso la produzione di calore centralizzato permette di realizzare impianti con alta efficienza energetica (cogenerazione), ridotto impatto ambientale e capacità di recupero di calore disponibile.
L’allacciamento al teleriscaldamento comporta la trasformazione dell’impianto termico per la quale sono necessari interventi che richiedono delle spese, come la sostituzione o l’adeguamento della caldaia, l’acquisto del bruciatore, la costruzione di una cisterna per il combustibile. Occorre in questo caso, dunque, una delibera assembleare con maggioranza prevista dall’art. 1136 comma 5 c.c. (o quantomeno la maggioranza di cui al comma 2).
L’aumento degli elementi scaldanti nella proprietà esclusiva comporta la revisione della tabella del riscaldamento. La diminuzione, invece, non comporta per il condomino la possibilità di una riduzione della sua quota di spesa, perché ciò comporterebbe che la ripartizione della spesa di riscaldamento sia di volta in volta soggetta a variazioni inammissibili.
L’erogazione del calore nelle singole unità immobiliari è regolata dalla legge n° 10/1991 e dal DPR n° 412/1993 e s.m.i.
Il calore nelle singole unità è pari a 20°C, più 2°C di tolleranza, a norma dell’art. 4 comma 1 del DPR 412/1993, modificato dall’art. 3 comma 1 DPR 74/2013.
L’assemblea dei condomini può solo decidere se erogare una temperatura inferiore ai 20°C.
Tutti i condomini hanno diritto a un’equa distribuzione del calore, a norma dell’art. 1102 c.c.
Alcune sentenze della Cassazione in merito.
Ogni condomino ha diritto a un impianto che assicuri uniforme riscaldamento di tutti gli appartamenti attraverso alcuni accorgimenti tecnici, come la differenziazione delle superfici radianti.
Se le caratteristiche dell’appartamento (in termini di struttura, dimensioni, esposizione...) siano tali da determinare, nelle ore di interruzione del funzionamento dell’impianto, un accentuato calo di temperatura, il condomino interessato ha il diritto di ottenere più fruizione del servizio comune senza causare disagio agli altri condomini.
Se il condomino sfavorito aumenta il numero di elementi scaldanti, l’assemblea può anche deliberare una proporzionale revisione della tabella di ripartizione delle spese di riscaldamento.
È sempre necessario un accertamento tecnico, le cui spese sono quasi sempre rifiutate dalla maggioranza.
A ogni modo, solo nel caso in cui l’erogazione del calore risulti insufficiente in base alla perizia, l’assemblea può autorizzare gli opportuni interventi.
Se l’assemblea decide negativamente, il condomino danneggiato può impugnare la delibera entro 30 giorni (ex art. 1137 c.c.)
Non è comunque consentito al condomino danneggiato di rifiutare il pagamento delle quote del riscaldamento e non può proporre azioni di danno contro il condominio o contro l’impresa installatrice. Può solo ricorrere all’autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell’amministratore (ex art. 1105 c.c.)
Fonte: Manuale del Condominio, S., M. e L. Rezzonico, Maggioli Editore, 2023
