Ogni edificio, dal momento della sua costruzione, abbisogna di periodici interventi di conservazione, manutenzione e talvolta innovazione.
Nel caso di uno stabile condominiale, una domanda oggetto di approfonditi studi e numerosi interventi legislativi e giurisprudenziali è senz’altro la seguente: chi ne paga le spese e come vengono ripartite tra i condomini?
I criteri per la ripartizione delle spese condominiali sono stabiliti sia dalla legge, in particolare dal Codice Civile e da leggi speciali, sia dal regolamento di condominio di natura contrattuale.
Gli articoli del Codice Civile in materia di riparto delle spese condominiali sono i seguenti:
- art. 1123 c.c. contenente disposizioni generali;
- art. 1124 c.c. che contiene i criteri per la ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione delle scale (e dell’ascensore);
- art. 1125 c.c. che detta la ripartizione delle spese per soffitti, volte e solai;
- art. 1126 c.c. che contiene i criteri per la ripartizione delle spese relative al lastrico solare.
Altro fondamentale articolo di riferimento è il 1118 del Codice Civile, che recita come segue:
“Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.
Le uniche eccezioni sono scritte sempre nel medesimo articolo, all’ultimo enunciato:
“Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Ad ogni modo, occorre operare una distinzione tra le spese per interventi destinati a servire i condomini in eguale misura e le spese per interventi volti a servire i condomini in misura diversa.
L’art. 1123 primo comma c.c. stabilisce la regola generale che riguarda le spese relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente, comprese le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
Si legge nell’enunciato: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Secondo la norma, dunque, le spese vanno ripartite tra i partecipanti in proporzione al valore economico delle rispettive unità abitative.
Ma quali sono le spese che riguardano interventi a godimento di tutti i condomini?
Esse sono le cosiddette spese generali, che elenchiamo di seguito:
- Conservazione delle parti e degli impianti comuni (tetto, facciata, fondamenta ecc)
- Riparazioni ordinarie e straordinarie
- Ricostruzione dell’edificio o di parti di esso
- Innovazioni validamente deliberate dall’assemblea o imposte per legge
- Oneri tutti riguardanti le cose o impianti comuni
- Amministrazione e adempimenti fiscali
- Premi delle assicurazioni
Specifica poi l’art. 68 disp. Att. c.c.: “Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.
Punto di riferimento in ambito di spese per interventi atti a servire i condomini in misura diversa è sempre il già citato art. 1123 c.c., secondo e terzo comma:
“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
A seguito di dubbi e controversie che questo dettato normativo può incentivare, è stato chiarito che non si parla del godimento effettivo del bene e/o servizio in questione, bensì del suo godimento potenziale. In altre parole, se il condomino non utilizza il bene pur potendo, egli è comunque tenuto al pagamento della relativa spesa.
Per quanto riguarda l’enunciato del sopra citato art. 1123 secondo comma c.c., le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne perché può accadere che un condomino sia impossibilitato a utilizzare il bene per ragioni strutturali che non dipendono dalla volontà del condomino.
In situazioni simili, tuttavia, occorre una valutazione caso per caso per cui i principi stabiliti dal Codice Civile possono essere derogati da un regolamento condominiale di natura contrattuale.
