La pulizia delle scale e, più in generale, delle parti comuni dell’edificio può costituire motivo di discordia e dissapore tra i condòmini.

Diverse disposizioni del Codice Civile trattano l’argomento della manutenzione e della pulizia condominiale.

Ai sensi dell’articolo 1117, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, per cui tutti i condòmini devono partecipare alla pulizia e alla cura delle stesse.

L’articolo 1118 chiarisce che il diritto di ciascuno sulle parti comuni del condominio è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

Mentre in merito alla ripartizione delle spese, chiarificatore è l’articolo 1123 il quale stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edifico sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Fermo restando il quadro normativo, ci si chiede se la pulizia delle scale e delle parti comuni possa essere affidata ai condòmini stessi oppure se sia necessario sempre l’intervento di una ditta specializzata.

I condòmini possono scegliere di non affidarsi a terzi e provvedere da soli alle pulizie. Esistono tuttavia dei limiti.

A questo proposito si è pronunciata la Corte di Cassazione con una sentenza del 22 novembre 2002.

Il giudice di ultima istanza ha stabilito che “l'assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l'approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso l'assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere”.

L’assemblea, dunque, non può imporre a tutti i condòmini la pulizia delle scale in quanto ciò vorrebbe dire limitare la libertà altrui.

Se la decisione venisse presa all’unanimità allora si potrebbe procedere autonomamente alla pulizia. In questo caso, tuttavia, non si tratterebbe di delibera assembleare bensì di un accordo tra condòmini.

Inoltre, decidere di dividersi le pulizie potrebbe comportare due gravosi svantaggi. In primo luogo, qualora uno dei condòmini saltasse un turno, si genererebbero inevitabilmente conflitti. In secondo luogo, una ditta specializzata possiede certamente attrezzature e prodotti più efficaci, per un risultato nettamente migliore in termini di igiene e qualità.

A questo punto resta da chiedersi chi si occupa di selezionare la ditta di pulizie e come vengono ripartiti i costi della stessa tra i condòmini.

L’amministratore di condominio, ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile, deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio e, tra questi, rientrano anche le pulizie.

L’amministratore, pertanto, è libero di scegliere in maniera autonoma la ditta alla quale affidarsi per i suoi condomini.

I condòmini saranno poi tenuti a pagare secondo un criterio di ripartizione diverso a seconda che si tratti di pulizie ordinarie o straordinarie.

Per le pulizie ordinarie la ripartizione segue il criterio dell’altezza del piano di ubicazione dell’appartamento, mentre per le pulizie straordinarie subentra anche il criterio dei millesimi di proprietà. In entrambi i casi, i criteri possono variare sulla base di quanto approvato nel regolamento condominiale.