Chi non gradirebbe un bel tuffo in piscina in queste calde giornate estive?
Sempre più spesso, soprattutto nei condomini di nuova costruzione, accade che venga installata una piscina condominiale di cui i condomini possono usufruire per rinfrescarsi in estate.
Oltre l’aspetto meramente piacevole della realizzazione di un impianto natatorio, è opportuno chiedersi se esso viene inquadrato come bene comune, quali sono i criteri di ripartizione delle spese per la sua installazione e manutenzione e le norme di sicurezza che riguardano l’impianto.
Sebbene il quesito sia divisivo, la giurisprudenza più recente inquadra la piscina condominiale come bene comune. Pertanto, essa rientra nella disciplina dell’art. 1117 c.c.
Sebbene essa non costituisca una parte necessaria dell’edificio condominiale, per cui è esclusa dall’art. 1117 n.1 c.c., essa può essere soggetta alla presunzione di condominialità ex art. 1117 n. 2 e 3.
La piscina è di proprietà di tutti i condòmini che abbiano accesso a essa e che, dunque, hanno il diritto di utilizzare l’impianto. Tra questi condòmini saranno ripartite le spese relative alla piscina. Sono, invece, esclusi dalle spese coloro i quali non hanno possibilità di accesso alla stessa.
In merito al criterio di ripartizione delle spese, l’argomento è stato spesso controverso. Tuttavia, chiarificatrice è stata una sentenza del 2023 del Tribunale di Brescia, secondo cui il criterio da seguire è quello stabilito dall’art. 1123 c.c, che recita: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
In sintesi, essendo la piscina un bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., le spese relative alla sua manutenzione sono suddivise sulla base dei millesimi di proprietà.
Anche questo tema non trova accordo unanime nella giurisprudenza. Infatti, una parte di essa esclude totalmente la possibilità per il condòmino di invitare terze persone a usufruire dell’impianto. Questo accade perché il condòmino che invita parenti, amici o conoscenti utilizza la piscina in modo eccessivo rispetto alla norma, impedendo agli altri condomini di usufruirne allo stesso modo. Infatti, la dimensione della piscina è solitamente adeguata al numero presunto di residenti nell'edificio condominiale.
Al contrario, una giurisprudenza di merito ritiene che il condòmino ha la facoltà di invitare persone terze in virtù dell’art. 1102 c.c., secondo cui: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Al fine di stabilire le modalità d’uso della piscina, che includono ad esempio gli orari e i periodi dell’ano di apertura e chiusura, occorre che si raduni l’assemblea condominiali che produca una delibera approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti e almeno la metà del valore dell’edificio, ai sensi dell’art. 1136 c.c.
Generalmente, la gestione ordinaria della piscina condominiale è affidata all'amministratore del condominio il quale si occupa della manutenzione, della pulizia e della sicurezza della piscina. Spesso, i condomini stipulano contratti con ditte specializzate per la manutenzione tecnica della piscina e per la sorveglianza durante gli orari di apertura.
In tema di responsabilità, l'amministratore del condominio ha il dovere di garantire che la piscina sia conforme alle normative di sicurezza vigenti. Se l'amministratore non adempie a tali obblighi, potrebbe essere ritenuto responsabile da un punto di vista penale in caso di incidenti.
La responsabilità civile ricade sul condominio nel suo complesso. Ciò significa che, in caso di incidenti, il condominio potrebbe essere tenuto a risarcire i danni, generalmente coperti dall'assicurazione condominiale.
È prassi comune che i condomini stipulino una polizza assicurativa che copra i rischi connessi all'uso della piscina. Questa polizza può includere la responsabilità civile verso terzi, proteggendo il condominio da richieste di risarcimento.
In alcuni casi, anche il comportamento negligente degli utenti della piscina può influire sulla responsabilità. Ad esempio, se un individuo non rispetta le regole della piscina o si comporta in modo imprudente, potrebbe essere considerato parzialmente responsabile per eventuali incidenti.
Al fine di prevenire situazioni pericolose e incidenti, occorre prevedere la presenza di un bagnino durante gli orari di apertura può prevenire incidenti e garantire interventi tempestivi in caso di emergenza.
Inoltre, è opportuno apporre cartelli informativi e di sicurezza ben visibili, che indichino le norme d'uso della piscina, le profondità e le aree pericolose.
Una manutenzione regolare della piscina e delle sue attrezzature, infine, è fondamentale per prevenire guasti e situazioni di pericolo.
