Un antico detto diceva “Prevenire è meglio che curare”. Una frase tanto vera quanto applicabile in svariati ambiti, come quello condominiale.
I palazzi in cui viviamo dovrebbero rappresentare il nostro luogo sicuro, la nostra bolla al riparo dal mondo esterno nella quale sentirci protetti. Ecco perché è interesse di ogni singolo e di ogni famiglia che abita un edificio prendersene cura e mantenerlo in salute al fine di prevedere ed evitare episodi spiacevoli che possano generare situazioni di pericolo.
Allo scopo di prevenire guasti e avarìe, per un condominio è sempre opportuno programmare interventi periodici di manutenzione.
La manutenzione ordinaria
Tali interventi, le cui spese vengono inserite all’interno di un preventivo di gestione, risultano necessari affinché l’edificio mantenga determinati standard di efficienza e di sicurezza. Essi, in particolare, riguardano controlli, sostituzioni o piccole modifiche da effettuare periodicamente.
Esempi di lavori di manutenzione ordinaria sono la tinteggiatura delle pareti, il controllo dell’impianto di riscaldamento centralizzato, il controllo dell’ascensore ecc.
Gli interventi ordinari vengono deliberati in assemblea con la maggioranza di almeno la metà del valore dei millesimi e della maggioranze dei presenti in prima convocazione, e di un terzo dei valori millesimali in seconda convocazione.
I vantaggi della programmazione degli interventi di manutenzione ordinaria
La programmazione dei lavori ordinari costituisce una buona pratica per diverse ragioni.
1. Risparmio economico. La spesa per piccoli interventi periodici è sicuramente più bassa rispetto a un unico grande intervento straordinario a seguito di un guasto.
2. Sicurezza dell’edificio. Attraverso gli interventi ordinari si evita che piccoli danni facilmente riparabili possano diventare grandi danni irreversibili che mettono a repentaglio l’incolumità dei condòmini.
3. Godibilità dell’edificio. Un palazzo dotato di comfort e sicurezza è senz’altro più godibile di uno trascurato e malandato.
4. Scorrevolezza delle assemblee condominiali. Quanto più il lavoro è grande e dispendioso, tanto più complicato è mettere tutti d’accordo in sede di assemblea.
5. Qualità dei lavori. Programmando interventi temporalmente ravvicinati tra di loro, il condominio può pensare di affidarsi a una ditta specializzata che conosca bene l’edificio e che, pertanto, sa bene come operare.
La manutenzione straordinaria
Nonostante un’attenta e puntuale programmazione, talvolta si rendono necessari in condominio anche interventi di natura straordinaria che, a differenza di quelli ordinari, possiedono carattere di urgenza.
Per esempio, può accadere che in sede assembleare venga deliberato un intervento ordinario di controllo dell’impianto di riscaldamento. Se in sede di controllo il tecnico si rende conto di un guasto potenzialmente pericoloso, allora subentra la necessità di un intervento urgente e, dunque, straordinario.
Per quanto riguarda le modalità di deliba in assemblea, valgono le stesse regole dei lavori ordinari.
In caso di urgenza, ai sensi dell’art. 1135 del Codice Civile, l’amministratore di condominio può approvare autonomamente i lavori e renderli noti successivamente all’assemblea.
La ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie
In alcuni casi sussistono degli specifici accordi tra i condòmini, approvati e sottoscritti da tutti, per la ripartizione delle spese sia ordinarie sia straordinarie.
In caso di assenza di accordi, vale quanto enunciato agli artt. 1123, 1124, 1126 del Codice Civile.
In particolare, l’art. 1123 stabilisce che le spese devono essere ripartite tra tutti i condòmini sulla base delle tabelle millesimali.
L’art.1124 riguarda le spese per interventi su scale e ascensori. In tal caso, si procede per metà in base ai millesimi e per metà in base all’altezza del piano.
Infine, l’art.1126 chiarisce che in caso di lavori al lastrico solare, le spese spettano per un terzo ai condomini che ne usufruiscono e per due terzi vengono ripartite tra gli altri condomini.
