Agosto, come ben si sa, è il mese per eccellenza delle vacanze estive. Molti villeggianti, per il loro pernotto, optano per un appartamento.

Tempestiva, dunque, è giunta una nuova guida dall'Agenzia delle Entrate, dal titolo "Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari", nella quale vengono illustrate le regole generali sulla tassazione dei contratti di locazione breve e le modalità operative che gli intermediari immobiliari devono osservare per adempiere agli obblighi posti a loro carico.

Il decreto legge n° 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le cosiddette “locazioni brevi”, per le quali non vi è obbligo di registrazione e per le quali è possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”.

La legge di bilancio 2024 (legge n° 213/2023) intoduce alcune novità che riguardano l’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta da chi sceglie il regime della cedolare secca.

Entriamo di seguito nel dettaglio.

Per quali contratti di locazione breve si può scegliere la cedolare secca?

- La durata non deve superare i 30 giorni e le parti stipulino il contratto ald i fuori dell’attività d’impresa (se il numero di appartamenti in affitto supera il limite fissato a 4, l’attività è da considerarsi imprenditoriale);

- Il contratto deve riguardare solo le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1-A11 (escluso A10) e le loro pertitenze;

- Il contratto può prevedere anche servizi accessori alla locazione, come fornitura biancheria, pulizia locali, wifi, utenze telefoniche ecc..;

- Il regime può essere esteso anche alla sublocazione o alla locaizone di singole stanze;

- Il contratto può essere concluso direttamente dal locatario o da soggeti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali online.

A quanto ammonta l’aliquota dell’imposta?

Dal 1° gennaio 2024, in caso di cedolare secca, si applica l’aliquota del 26%.

Essa si riduce al 21% se il reddito è derivante da un solo contratto di locazione breve per una singola unità immobliare per ciascun periodo d’imposta. La scelta è a carico del contribuente che deve indicarla nella dichiarazione dei redditi per l’anno di riferimento.

L?aliquota viene applicata sull’importo totale del canone indicato nel contratto.

Quali sono le imposte non dovute nel regime della cedolare secca?

Il locatario non sarà tenuto al versamento dell’IRPEF e di addizionale regionale e comunale. Inoltre, anche qualora il contratto venga registrato, su di esso non devono essere versate l’importa di registro e l’imposta di bollo.

Quando va effettuata la scelta del regime di cedolare secca?

La scelta del regime va effettuata al momento della dichiarazione dei redditi dell’anno in cui maturano i canoni di locazione o nel quale si riscuotono i corrispettivi oppure nell’atto di registrazione del contratto.

Le regole per gli intermediari

Gli intermediari immobiliari sono soggetti a un obbligo di natura informativa. Per cui essi devono:

- comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite;

- operare, in quanto sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, ed effettuare il relativo versamento;

- rilasciare la certificazione ai sensi del DPR 322/1998 art. 4.

La legge di bilancio 2024 ha fissato il 21% della ritenuta, operata sempre a titolo di acconto, indipendentemente dal regime del beneficiario. Il contribuente dovrà versare, per ciascun periodo di imposta, l’eventuale saldo.

Per ulteriori approfondimenti si rimanda al testo integrale della guida redatto dall'Agenzia delle Entrate