Dal momento che l'amministratore di condominio assume il suo mandato, grava su di sé l'obbligo di dare corso agli adempimenti imposti dalle norme di legge. In particolare, egli assume l'onere di garantire la sicurezza e la manutenzione degli impianti e delle parti comuni dell'edificio.
Tale obbligo deriva dalle attribuzioni previste dall'art. 1130 del Codice Civile, comma 4, il cui dettato normativo prevede che l'amministratore debba "compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio".
Dopo l'emanazione della legge numero 220 del 2012, la cosiddetta "Riforma del Condominio", si è fatta larga nella giurisprudenza l'intepretazione dell'art. 1130 comma 4 c.c. per cui l'attenzione dell'amministratore rispetto alla necessità di compiere gli atti conservativi deve essere volta a interventi materiali e iniziative giudiziali, soprattutto in situazioni di pericolo. Diverse pronunce affermano la responsabilità penale dell'amministratore in caso di sinistri verificatisi in condominio, in relazione alla posizione di garanzia verso l'incolumità pubblica che gli si attribuisce.
Esemplificativa è la decisione della Corte Suprema di Cassazione Penale n. 46385 del 23 ottobre 2015, secondo cui l'amministratore di condominio assume una posizione di garanzia ope legis per cui egli ha l'onere di eseguire tutti gli atti di gestione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio. Da ciò discende che egli va ritenuto responsabile per l'eventuale evento pericoloso derivante dalla difettosa manutenzione dell'immobile. Il disposto dell'art. 1130 comma 4 viene interpretato nel senso che sull'amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio a prescindere da specifiche autorizzazioni dei condomini e a prescindere che si tratti di atti cautelativi e urgenti.
Nella sentenza si ribadisce che eliminare il pericolo non vuol dire per forza far eseguire interventi di manutenzione, bensì predisporre cautele idonee per la sicurezza dei condomini, come ad esempio la predisposizione di transenne al fine di impedire l'accsso a una zona pericolante.
Una volta disposte idonee cautele, la parola passa all'assemblea che dovrà deliberare sul merito del da farsi.
Ad esempio, può verificarsi il caso di possibile distacco di pezzi dal cornicione dell'edificio. L'amministratore deve intervenire subito sugli effetti del pericolo, cioè dovrà prevenire la situazione di pericolo interdicendo l'accesso o il transito o l'uso del bene comune dal quale potrebbe derivare la situazione pericolosa. Sulla causa, invece, dovrà intervenire l'assemblea attraverso la predisposizione di un atto manutentivo.
Dunque, un atto conservativo - che grava sulla responsabilità dell'amministratore - non equivale a un intervento di manutenzione.
Gli atti di manutenzione ordinaria, infatti, sono di competenza dell'amministratore di condominio, come previsto dall'articolo 1130 numero 3. Gli atti di manutenzione straordinaria, invece, sono di competenza dell'assemblea di condominio. Unica eccezione, per la quale l'amministratore può dare diretta esecuzione a interventi di manutenzione straordinaria, costituisce il caso di interventi che hanno carattere di urgenza. Come dispone l’articolo 1135 del Codice Civile, infatti: “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”. Per un approfondimento in merito si rimanda al seguente articolo: https://www.conhive.it/academy/lavori-urgenti-in-condominio-e-necessaria-la-delibera-assembleare/
Dunque, in caso di situazioni di pericolo, l'amministratore dovrà predisporre specifiche cautele per scongiurare situazioni di pericolo, mentre l'assemblea dovrà autorizzare l'intervento di manutenzione straordinaria per agire direttamente sulla causa del pericolo.
E se l'assemblea non volesse o non potesse provvedere per mancanza di numero legale o per deficit di cassa, come potrà tutelarsi l'amministratore?
Egli, al fine di non incorrere in sanzioni, dovrà aver dato prova di aver posto in essere tutti gli atti necessari per scongiurare la situazione di pericolo e di aver compulsato più volte l'asemblea affinché assumesse le decisioni necessarie a rimuovere la causa del pericolo.
A fronte delle reiterata inattività dell'assemblea, all'amministratore non residuerà che rassegnare la proprie dimissioni.
