L’amministratore di condominio, tra gli altri obblighi, è tenuto a comunicare al creditore terzo i dati dei condòmini morosi. La disciplina è contenuta nell’art. 63 disp. att. c.c., così come modificato dalla Legge 220/2012, nota come “Riforma del Condominio”.

Se prima della riforma l’amministratore aveva la possibilità di rendere noti al creditore i riferimenti dei condòmini non in regola con i pagamenti, il novellato art. 63 disp. att c.c. impone in capo a egli l’obbligo di comunicarli.

Esaminando il testo normativo, infatti, il predetto articolo stabilisce che “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.

La norma, dunque, contiene espressamente l’obbligo in capo all’amministratore di comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori non soddisfatti, non facendo menzione della specificità dei dati da comunicare. Tuttavia, è pacifico che i riferimenti da fornire al creditore siano: nome e cognome, importo della somma dovuta e millesimi di proprietà.

Il secondo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. prosegue “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

Dalla sopra citata disposizione, è esplicito il motivo per il quale sull’amministratore ricade l’obbligo della comunicazione dei dati al creditore. In caso contrario, egli potrebbe pignorare il conto corrente di un condòmino in regola il quale, a sua volta, proporrebbe un’opposizione all’esecuzione del pignoramento, dimostrando che non c’è stata nessuna preventiva escussione dei condomini morosi.

Sul punto si è espresso il Tribunale di Vasto, con sentenza n° 289 dell’11 settembre 2024. Il giudice vastese conferma: “Se i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini, costituisce corollario di tale divieto il parallelo obbligo da parte dell’amministratore di rendere edotto il terzo creditore di chi siano i condomini morosi, fornendo degli stessi tanto i dati anagrafici quanto gli importi da ciascuno dovuti, onde evitare che il terzo possa incolpevolmente rivolgere la richiesta di pagamento a soggetti che, invece, sono in bonis”.

Le conseguenze della mancata comunicazione dei condomini morosi al creditore ricadono sul condominio o sull'amministratore?

Qualora l’amministratore non assolva a tale obbligo, il creditore ha il diritto di agire in giudizio, previo deposito di una istanza ex art. 702 bis c.p.c., al fine di ottenere un provvedimento di condanna del condominio alla comunicazione dei dati.

Sebbene non ci siano precise disposizioni all’art. 63 disp. Att. c.c. in merito al soggetto passivo di legittimazione, la Giurisprudenza è concorde che questo sia non direttamente il condominio bensì l’amministratore.

Eloquente sul punto è l’ordinanza del Tribunale di Taranto del 30 dicembre 2019 che ha stabilito che “legittimato passivo rispetto alla domanda di comunicazione dei dati relativi ai condomini morosi è l’amministratore quale organo monocratico del condominio, e non questi nella sua interezza”.

Comunicare i dati ai creditori è obbligo dell’amministratore di condominio. Allo stesso modo, ricade sulla sua figura la responsabilità diretta nei confronti dei terzi che siano rimasti lesi dall’obbligo di comunicazione.

La ratio alla base è che il condominio potrebbe non essere a conoscenza né della richiesta del creditore né dell’esistenza di condomini morosi. Ciò può verificarsi perché i nomi dei condomini morosi vengono resi noti nel corso dell’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo, essendo riportati all’interno di esso. Quindi fino al momento dell’assemblea i condomini potrebbero essere del tutto ignari circa la regolarità della situazione pagamenti.

Quali sono i provvedimenti verso l'amministratore?

La Giurisprudenza è concorde sull’adozione di una serie di misure rivolte all’amministratore che non comunichi i dati dei condòmini non in regola con i pagamenti ai creditori.

Le sentenze emesse sull’argomento condannano il condominio, nella persona dell’amministratore, a comunicare al ricorrente i dati anagrafici dei condòmini morosi rispetto al credito vantato dal ricorrente, nonché il valore millesimale riconducibile a ciascuno di costoro secondo la tabella di ripartizione in uso per tali spese.

Inoltre, dispongono che tale comunicazione avvenga entro un termine perentorio dalla notifica del provvedimento.

Infine, viene determinata una somma dovuta a titolo di penale per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento.