Tra le attribuzioni dell’amministratore di condominio, stabilite dall’art. 1130 del Codice Civile, rientra anche la riscossione dei contributi dei condòmini ai fini dell’erogazione delle spese necessarie per gli interventi di manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per lo svolgimento dei servizi comuni.
L’amministratore, dunque, ha sia la facoltà sia l’obbligo di agire in giudizio nei casi di mancato rispetto delle scadenze di pagamento dei contributi condominiali da parte dei condòmini.
Qualora l’amministratore non assolva a tale adempimento, egli può andare incontro a gravi conseguenze. Fa eccezione l’ipotesi di dispensa da parte dell’assemblea di cui all’art. 63 disp. Att. c.c.
L’art. 63 disp. Att. c.c. stabilisce inoltre che: “...l’amministratore può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione...”
La legge 220/2012 aggiunge che il recupero dei contributi deve essere effettuato entro un termine di 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio. In ogni caso, l’amministratore ha piena facoltà mettere in atto le attività di recupero crediti anche prima dei 6 mesi, già nel momento in cui il condomino vada in mora nei pagamenti dovuti alle singole scadenze.
In caso di mancato rispetto di suddetto termine, l’amministratore va incontro alla possibilità di revoca giudiziale.
Occorre ora precisare le azioni che l’amministratore deve concretamente porre in essere per la riscossione dei contributi condominiali in caso di episodi di morosità. Al contrario di come solitamente accade nella prassi, l’amministratore può direttamente procedere per via giudiziale senza prima inviare per via epistolare un sollecito al condòmino moroso.
Inoltre, una modifica introdotta dalla legge 220/2012 stabilisce che l’amministratore ha l’obbligo dei comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori.
In ogni caso, l’esperimento dell’azione di recupero coattivo può avvenire solo a seguito dell’approvazione delle spese e del loro riparto da parte dell’assemblea in sede di preventivo o al più tardi di consuntivo.
Delle problematiche in merito alla riscossione dei contributi condominiali potrebbero sorgere in caso di condominio senza amministratore e in caso di amministratore dimissionario o revocato (dall’assemblea o dall’autorità giudiziaria).
Soffermandoci sulla seconda delle due ipotesi, ossia sul caso dell’amministratore dimissionario o revocato, occorre considerare il dettato normativo di cui all’art. 1129 ottavo comma c.c. : “Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”. Il recupero crediti rientra in questa circostanza se esso risulta necessario per compiere attività urgenti.
Tuttavia, secondo il Giudice di Pace di Fermo (sentenza 738/2015) l’amministratore cessato perché revocato dall’autorità giudiziaria non può agire in giudizio nei confronti del condomino moroso.
