Ad amministrare i condomini, ai sensi dell’art.71 bis delle DD.AA.CC., possono essere non solo singoli professionisti bensì anche società elencate al titolo V del libro V c.c.

Vediamo dunque quali sono i possibili regimi fiscali che variano a seconda della forma giuridica scelta per l’esercizio dell’attività.

Anzitutto, il soggetto che intende esercitare l’attività di amministratore di condominio deve aprire una partita IVA con codice ATECO 683200 (Amministrazione di condomini e gestione di beni immobli per conto terzi). Dovrà essere utilizzato il modello AA9/12 in caso di persona fisica o il modello AA7/10 in caso di società.

Dopodiché, il neo amministratore di condominio dovrà effettuare l’iscrizione alla gestione separata dell’INPS.

A questo punto, egli dovrà scegliere il regime contabile da adottare tra tre opzioni: regime di contabilità ordinaria; regime di contabilità semplificata; regime forfettario.

Imprese

Contabilità ordinaria. È il regime più complesso ed è obbligatorio per:

- le società di capitali;

- le società di persone che superano un ricavo di 400 mila euro in caso di società di servizi e un ricavo di 700 mila euro in caso di altre attività.

Il reddito imponibile, in questo caso, è determinato per differenza tra i ricavi tassabili e i costi deducibili.

L’imposta che colpisce il reddito è l’IRES per le società di capitali e l’aliquota è pari al 24%. nel caso della società di persone, invece, sono applicate le aliquote a scaglioni IRPEF ridotto del 9%.

Il reddito delle società di persone viene imputato in capo ai soci che corrispondono sullo stesso l’IRPEF dovuta.

Contabilità semplificata. Il reddito imponibile è determinato seguendo il principio di cassa. Chi adotta tale regime è soggetto ad IRAP.

Professionisti

Contabilità semplificata. È il regime contabile naturale per i professionisti. Il reddito è soggetto a IRPEF e segue il principio di cassa. Le operazioni sono imponibili ai fini dell’IVA e per le prestazioni si applica la ritenuta d’acconto. Ai professionisti dotati di autonoma organizzazione, inoltre, si applica anche l’IRAP.

Regime forfettario. Si tratta di un regime più semplice dei precedenti in quanto non è prevista la tenuta della scritture contabili. I professionisti con tale regime devono solo conservare le fatture emesse e ricevute. Chi opta per questo regime è soggetto a un’imposta IRPEF pari al 5% per i primi 5 anni di attività e, successivamente, al 15%. Tale imposta viene calcolata su un reddito imponibile determinato dal totale dei ricavi annui moltiplicato per un coefficiente di redditività pari al 78% dei compensi percepiti.

Associazioni tra Professionisti e Società di Professionisti

Gli amministratori di condominio, comunque, potrebbero optare per soluzioni che si trovano a metà strada tra attività professionale e impresa. Parliamo delle Associazioni tra Professionisti (o Studi Associati). In questo caso, i compensi sono percepiti dall’associazione e le quote di partecipazione agli utili sono proporzionate agli incarichi di ciascun associato. Ciascun associato è soggetto all’IRPEF, mentre l’associazione all’IRAP.

Un’altra formula è poi costituita della Società di Professionisti, la quale unisce soci iscritti a organi professionali anche diversi o soci non iscritti a nessun organo professionale. In questo caso, il reddito prodotto è considerato reddito di impresa. La società è soggetta ad IRAP.