In quanto sostituto di imposta, il condominio è tenuto a versare all’Erario, per mezzo del suo amministratore, delle ritenute su prestazioni, fatture e parcelle dei propri dipendenti, professionisti e lavoratori.
Il sostituto d’imposta è l’ente che si sostituisce al debitore di imposta (il prestatore d’opera) nell’obbligazione tributaria. Parte dell’obbligazione tributaria viene dunque pagata dal soggetto che eroga il reddito, al posto del soggetto che lo percepisce.
Ai sensi dell’art. 23 del DPR 600/1973, “Gli Enti le società indicati nell’art. 87 c.1 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con DPR 22 dicembre 1986 n. 917, le società e associazioni indicate nell’art. 5 (…) nonché il condominio quale sostituto d’imposta, devono operare all’atto del pagamento una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti, con obbligo di rivalsa. Nel caso in cui la ritenuta da operare sui predetti valori non trovi capienza, in tutto o in parte, sui contestuali pagamenti in denaro, il sostituito è tenuto a versare al sostituto l’importo corrispondente all’ammontare della ritenuta”.
Al fine di assolvere agli adempimenti concernenti il ruolo di sostituto di imposta, l’amministratore di condominio dovrà provvedere all’invio del modello dichiarativo 770 entro il 31 ottobre di ogni anno.
Tale modello contiene i dati relativi alle ritenute effettuate e al loro versamento. In particolare:
- i dati relativi alle certificazioni rilasciate ai soggetti cui sono stati corrisposti redditi di lavoro dipendente e assimilati;
- le indennità di fine rapporto;
- le prestazioni in forma di capitale erogate da fondi pensione;
- i redditi di lavoro autonomo;
- le provvigioni e redditi diversi;
- i dati contributivi, previdenziali e assicurativi;
- i dati relativi all’assistenza fiscale prestata nell’anno relativa al periodo d’imposta precedente;
- i dati dei versamenti effettuati e delle compensazioni operate.
L’omessa presentazione della dichiarazione del modello 770 è punita con una sanzione amministrativa pecuniaria che va dal 120% al 240% dell’ammontare delle ritenute non versate, con un minimo di 250 euro.
Nel caso le ritenute fiscali su compensi, interessi e altre somme siano state interamente versate, la sanzione è invece da 250 euro a 2.000 euro (art. 2, cc. 1 e 3 del D.Lgs. 471/1997).
Si considerano valide anche le dichiarazioni presentate entro 90 giorni dalla scadenza del termine, ferma restando l’applicazione di sanzioni amministrative per il ritardo.
Con il D. Lgs. n. 472/1997, modificato e aggiornato con il D. Lgs. 203/1998, l’amministratore risponde di persona per le sanzioni relative ai mancati adempimenti non effettuati in nome e per conto del condominio.
La Certificazione Unica (CU) è un documento fiscale che dimostra e certifica l’acquisizione di un reddito da parte di dipendenti e assimilati.
Nel caso specifico del condominio, attraverso la CU l’amministratore certifica l’ammontare complessivo delle somme corrisposte a titolo di compensi per lavoro dipendente o assimilato, redditi lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi.
La certificazione unica deve contenere le seguenti informazioni:
- dati del percipiente;
- ammontare complessivo delle somme e dei valori corrisposti;
- ammontare delle ritenute operate, con riferimento al periodo di imposta precedente;
- importo degli eventuali contributi previdenziali e assistenziali trattenuti.
Essa deve essere inviata ai diretti interessati e trasmessa in via telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui le somme sono state corrisposte.
La trasmissione telematica delle CU contenenti esclusivamente redditi esenti o non dichiarabili mediante la dichiarazione dei redditi precompilata può avvenire entro il 31 ottobre.
Le sanzioni amministrative in caso di omessa, tardiva o errata trasmissione telematica del modello CU sono commisurate in 100 euro per ogni modello.
La sanzione amministrativa applicabile in capo al sostituto d’imposta varia in base ai giorni di ritardo rispetto alla scadenza originaria:
- entro i 5 giorni dalla scadenza (16 marzo o 31 ottobre) non è prevista alcuna sanzione;
- entro i 60 giorni successivi alla scadenza è pari a 33,33 euro per ogni singola certificazione con limite massimo di 20 mila euro per anno e per sostituto d’imposta;
- tardiva o errata: 100 euro per singolo modello con un limite massimo di 50 mila euro per anno e sostituto d’imposta.
Quando il condominio effettua lavori di ristrutturazione o deve comunicare all’Anagrafe Tributaria acquisti superiori a 258,23 euro che non sono soggetti a ritenuta, l’amministratore (o un condomino nel caso di un condominio minimo) è tenuto alla compilazione del quadro AC della dichiarazione dei redditi degli edifici, in carica al 31 dicembre, per effettuare i seguenti adempimenti:
- comunicazione dei dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali. In luogo della comunicazione di inizio lavori, il contribuente deve indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile oltre a altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione.
- comunicazione annuale all’Anagrafe Tributaria dell’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori (art. 7, comma 8-bis, del DPR 29 settembre 1973 n. 605).
I fornitori del condominio comprendono gli altri condomìni, supercondomìni, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a 258,23 euro a qualsiasi titolo.
Non devono invece essere comunicati i dati relativi:
- alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
- agli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare, che risultano, al lordo dell’IVA gravante sull’acquisto, non superiori complessivamente a 258,23 euro per singolo fornitore;
- alle forniture di servizi che hanno comportato da parte del condominio il pagamento di somme soggette alle ritenute alla fonte.
L’amministratore deve compilare, nella propria dichiarazione dei redditi, il quadro AC per ogni condominio gestito e, qualora sia necessario compilare più quadri in relazione a uno stesso condominio, i dati identificativi del condominio devono essere riportati su tutti i quadri.
Tutti i quadri compilati devono essere numerati, utilizzando il campo “Mod. N.”, con un’unica numerazione progressiva.
Nel caso in cui l’amministratore sia esonerato dalla presentazione della propria dichiarazione dei redditi o in caso di presentazione del Mod. 730/2022, il quadro AC deve essere presentato unitamente al frontespizio del Mod. Redditi PF 2023 con le modalità e i termini previsti per la presentazione di quest’ultimo modello.
L’amministratore deve comunicare ogni anno all’Anagrafe Tributaria i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali e per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Grazie a queste comunicazioni, l’Agenzia delle Entrate predispone per ogni contribuente una compilazione precompilata (D. Lgs. 175/2014).
Con il decreto del 1° dicembre 2016, il Ministero dell’Economia e delle Finanze, ha stabilito i termini e le modalità per la trasmissione all’Agenzia delle Entrate dei dati relativi alle parti comuni di edifici residenziali e delle altre spese ai fini dell’elaborazione della dichiarazione precompilata.
Nell’articolo 2 si legge: “Ai fini dell’elaborazione della dichiarazione dei redditi, a partire dai dati relativi al 2016, gli amministratori di condominio devono trasmettere in via telematica all’Agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini”.
Questa scadenza successivamente è stata spostata al 16 marzo di ogni anno.
Per procedere alla comunicazione delle spese del condominio occorre essere in possesso dei dati del condominio; dei dati dell’amministratore e delle fatture emesse dalla ditta che ha effettuato i lavori di ristrutturazione o quelle che attestano il sostenimento della spesa per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici, da cui estrapolare i dati da inserire all’interno del file.
Il file da trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate deve contenere:
- i dati anagrafici e codice fiscale dell’amministratore di condominio o del condomino incaricato;
- il codice fiscale del condominio e codice catastale di ubicazione del condominio;
- i dati dei dettagli dell’intervento nel suo complesso;
- i dati del soggetto a cui è stata attribuita la spesa, con il relativo importo.
La comunicazione all’Agenzia delle Entrate delle spese di ristrutturazione relative all’efficientamento energetico, può essere definita come l’atto conclusivo dell’iter per ottenere l’agevolazione fiscale.
La mancata comunicazione o l’incompleta comunicazione dei dati genera conseguenze civili, come previsto dall’art. 1129, c. 2, c.c., che possono portare alla revoca giudiziale per gravi irregolarità dell’amministratore, ma anche alla sanzione di 100 euro per ogni errata comunicazione, nella misura massima di 50 mila euro. Tale sanzione non si applica se la trasmissione corretta è effettuata entro i cinque giorni successivi alla segnalazione stessa ed è ridotta a un terzo, cioè 33,33 euro con un massimo di 20 mila euro, se le comunicazioni sono correttamente trasmesse entro 60 giorni dalla scadenza.
Fonte: "La contabilità del condominio", Nasini V. e Cartosio A., Maggioli Editore, 2023
