I poteri dell’assemblea di condominio

Le formazioni sociali collettive, non solo quelle contraddistinte da personalità giuridica ma anche da personalità fisica, sono composte generalmente da due principali organi:

- l’assemblea, espressione del volere collettivo;

- l’amministratore o gli amministratori, figure dotate della capacità di amministrare.

Così come la maggior parte delle organizzazioni, anche il condominio si compone di un’assemblea e di un amministratore, investiti di specifici e circoscritti poteri.

All’interno del contesto condominiale, l’assemblea è l’espressione della volontà comune, che nomina (e revoca) l’amministratore e che detta le direttive a cui egli deve attenersi.

In merito alla definizione giuridica di assemblea, la giurisprudenza non sembra possedere un’opinione pacifica.

Una parte di essa sostiene che l’assemblea non può essere definita “organo”, bensì un “consesso di persone”, cioè i condòmini, che mantengono la titolarità dei propri diritti.

D’altra parte, un’altra parte della giurisprudenza considera il condominio come un soggetto giuridico e, pertanto, ritiene che l’assemblea sia a tutti gli effetti un organo.

A prescindere dalla difformità di pareri, l’assemblea è in ogni caso portatrice degli interessi dei suoi componenti, le cui funzioni sono elencate dall’articolo 1135 c.c., secondo cui l’assemblea provvede:

- Alla conferma dell’amministratore ed eventuale sua retribuzione;

- All’approvazione del preventivo elle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

- All’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

- Alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede in pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

L’assemblea, dunque, ha il compito di disciplinare l’uso delle cose comuni, a esclusione dell’uso delle proprietà esclusive e dei diritti dei singoli condomini, che sono diritti dominicali di godimento, ossia il diritto di godere del bene in modo pieno ed esclusivo, senza alcuna limitazione da parte di terzi.

La delibera assembleare rappresenta un negozio unilaterale plurisoggettivo, in quanto espressione di una volontà vincolante per tutti i condòmini.

I diritti dei condomini

L’assemblea non ha poteri decisionali generalizzati in merito alla gestione condominiale. Essa decide a maggioranza le questioni relative alle parti comuni del condominio, nel rispetto dell’articolo 1135 c.c. e del regolamento contrattuale.

In assemblea deve essere sempre operato un bilanciamento con gli interessi dei singoli condomini, per cui le decisioni assembleari non possono interferire con i diritti individuali dell’individuo. In particolare, esse non devono interferire né con i diritti di proprietà individuale né con i diritti di godimento delle parti comuni dell’edificio (cose, impianti e servizi comuni).

A tal proposito, l’articolo 1138 quarto comma c.c. stabilisce che il regolamento di condominio approvato a maggioranza dall’assemblea non può “in alcun modo menomare i diritti derivanti ai condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni”.

Pertanto, le delibere assembleari che violino i diritti individuali dei condomini sono considerate non solo annullabili bensì nulle e sono impugnabili sempre e da chiunque.