Il processo inesorabile di innovazione tecnologica consente all’essere umano di superare limiti spazio-temporali in diversi contesti della propria vita. Uno tra questi è proprio l’ambito condominiale.
L’era delle assemblee di condominio esclusivamente in presenza è giunta al termine nel periodo di lockdown causato dalla pandemia, durante il quale amministratore e condòmini non avevano la possibilità di riunirsi allo stesso tempo e nella stessa stanza per comunicare vis à vis e prendere decisioni inerenti alla vita condominiale.
Da quel momento storico in poi, è sorta una nuova necessità: l’assemblea di condominio online. Lo spazio virtuale, infatti, costituiva l’unico luogo possibile di riunione per approvare un bilancio o per decidere sugli interventi di manutenzione.
Terminato il periodo Covid, l’assemblea online si è trasformata progressivamente da mera necessità a buona opportunità.
Spesso, infatti, risulta difficoltoso per i condomini raggiungere fisicamente il luogo designato per l’assemblea, vuoi per la lontananza geografica – ad esempio nel caso in cui si tratti di seconda casa – vuoi per altri impegni personali o professionali.
Lo spazio virtuale, d’altro canto, è molto più facilmente raggiungibile e accessibile. Basta infatti uno smartphone o un pc e una connessione a internet stabile per partecipare all’assemblea da qualsiasi luogo ci si trovi.
Tuttavia, esiste un limite sociale all’assemblea totalmente online. Infatti, una buona parte della popolazione ancora non è particolarmente avvezza alle nuove tecnologie, per cui rifiuta gli strumenti digitali e continua a preferire il contatto diretto e reale.
In tale contesto, un ottimo compromesso tra assemblea in presenza e assemblea online può essere l’assemblea ibrida. Questa è una soluzione che offre alta flessibilità e un buon bilanciamento tra le esigenze di tutti i condòmini. In questo modo, è altamente probabile che si riducano di gran lunga le assenze e che si riesca a raggiungere la maggioranza necessaria per l’approvazione dei punti all’ordine del giorno.
Il riferimento normativo dell’assemblea online è la Legge n° 126 del 14/10/2020, che modifica il previgente art. 66 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie.
Secondo la nuova norma, l’assemblea condominiale può essere convocata in modalità videoconferenza, previo ottenimento del consenso della maggioranza (50% + 1 ) dei condomini o se espressamente previsto dal regolamento condominiale.
In merito alle modalità di convocazione, l’avviso deve essere notificato ai condomini almeno 5 giorni prima dalla data di prima convocazione a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. Esso deve contenere l’ordine del giorno, la data e l’ora della riunione e in luogo (in caso di assemblea online la lettera di convocazione dovrà specificare la piattaforma digitale sulla quale si svolgerà la riunione, il link ed eventuali codici per l’accesso a essa).
L’amministratore di condominio, nell’atto di convocare un’assemblea online, deve disporre degli strumenti adatti che possano garantire la stessa accessibilità a tutti i condòmini e che possano monitorare l’effettiva partecipazione degli stessi.
Videoregistrare l’assemblea in streaming può rivelarsi utile anche per dare prova di ipotetiche contestazioni. Coloro che non vogliono mostrare la propria immagine potranno sempre disattivare la modalità video mantenendo solo l’audio acceso.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione, la delibera assembleare è annullabile su richiesta dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L’assemblea online è annullabile anche in caso di vizi legati alle modalità di svolgimento della stessa.
