La sicurezza elettrica non è solo una questione di conformità normativa, ma anche di protezione delle vite umane e delle proprietà immobiliari. All’interno di un condominio, gli impianti elettrici sono caratterizzati da un elevato grado di complessità e interconnessione, così che risulta di vitale importanza una gestione e una manutenzione attenta e puntale.
Tra gli interventi necessari nonché obbligatori per il funzionamento corretto, sicuro e a norma di legge vi è la verifica di messa a terra, la cui norma di riferimento è il DPR 462/2001.
Secondo il decreto, le verifiche periodiche obbligatorie per gli impianti di messa a terra devono essere effettuate secondo le seguenti ricorrenze:
- ogni 2 anni per edifici nei quali sono presenti locali adibiti a studi medici, cantieri o luoghi a rischio incendio;
- ogni 5 anni per tutti gli altri edifici.
La verifica di messa a terra è una procedura fondamentale per garantire la sicurezza degli impianti elettrici e la protezione delle persone che vivono o lavorano all’interno del condominio.
Un impianto realizzato secondo le attuali normative vigenti e periodicamente verificato protegge dalle scosse elettrice accidentali e impedisce l’accumulo di elettricità statica, proteggendo anche apparecchi elettronici sensibili.
Il sistema di messa a terra è cruciale perché consente di deviare la corrente pericolosa dalla parte elettrica dell’impianto verso il suolo, dove può disperdersi senza rischi. Un impianto di messa a terra non funzionante può comportare pericoli gravi per chi abita o frequenta il condominio.
Le cause di problemi alla messa a terra includono:
- usura naturale dei componenti dell’impianto
- installazione iniziale non conforme alle normative
- modifiche non autorizzate agli impianti elettrici
- agenti atmosferici, come l’umidità o le oscillazioni di temperatura, che possono accelerare il degrado dei componenti dell’impianto
Innanzitutto, è da chiarire che all’interno di un condominio, gli impianti elettrici si dividono in tre stadi:
- impianti di proprietà dell’azienda elettrica: partono dall’ente erogatore e arrivano al contatore;
- impianti generali a servizio dell’intero condominio: partono dal contatore e arrivano fino alle diramazioni per le singole unità immobiliari;
- impianti di proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari: partono dalle diramazioni per le unità immobiliari fino all’interno di ciascuna di esse.
L’amministratore di condominio è responsabile del secondo tratto, ossia dell’impianto generale a servizio dell’intero condominio, dal contatore e fino alle diramazioni per i singoli appartamenti. Tuttavia, i tre tratti sono strettamente interconnessi, per cui un malfunzionamento in uno di essi potrebbe estendersi agli altri due, causando potenzialmente gravi conseguenze. Pertanto, è bene che i proprietari dei singoli appartamenti provvedano autonomamente a mantenere gli impianti elettrici sempre a norma di legge. Un’unità immobiliare con impianto difettoso e non adeguatamente isolato potrebbe mettere a rischio l’intero edificio.
In caso di incidenti dovuti a un difetto dell’impianto, l’amministratore di condominio deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile per prevenirli, incluse verifiche e manutenzioni periodiche. Pertanto, oltre a organizzare l’intervento di verifica con periodicità stabilita per legge (2 o 5 anni) coinvolgendo tecnici specializzati e autorizzati, egli è tenuto a conservare tutta la documentazione che attesti tutti gli avvenuti interventi di manutenzione, verifica e riparazione degli impianti.
La complessità degli impianti elettrici in condominio e la loro interconnessione sottolineano l’importanza di una gestione della messa a terra attenta e professionale. Pertanto, è bene che l’amministratore incarichi una ditta specializzata o un ente autorizzato che esegua pedissequamente la procedura per la tenuta a norma dell’impianto.
Di seguito le fasi della procedura:
- Esame della documentazione. Quest’ultima include la dichiarazione di conformità, il progetto di installazione e i verbali delle ispezioni precedenti. Si verifica, cioè, che l’impianto sia stato installato secondo le normative e si esaminano eventuali anomalie riscontrate in passato.
- Ispezione visiva dei locali e degli impianti. Il tecnico effettua un controllo visivo per verificare lo stato degli impianti e dei luoghi in cui sono stati installati. Questa fase occorre per rilevare eventuali segni di usura, danni o modifiche non autorizzate agli impianti. Inoltre, il tecnico verifica che le varie componenti siano accessibili e non nascoste.
- Verifica della continuità dei conduttori di terra. Attraverso l’impiego di appositi strumenti, l’addetto verifica che tutti i conduttori siano correttamente collegati e non presentino interruzioni. Eventuali difetti riscontrati devono essere corretti immediatamente.
- Prove di funzionamento. Il tecnico effettua dei test pratici per verificare il corretto funzionamento dell’impianto. Ad esempio, può simulare un guasto per accertare che i dispositivi di protezione funzionino come previsto, interrompendo il circuito in caso di rischio elettrico.
- Misura della resistenza di terra. Il tecnico misura la resistenza di terra, che deve essere abbastanza bassa da consentire una rapida dispersione della corrente di guasto nel terreno, evitando danni.
- Misura dell’impedenza dell’anello di guasto. Si controlla l’impedenza per assicurarsi che in caso di guasto il sistema di protezione intervenga correttamente. Un’impedenza troppo alta, infatti, può compromettere l’efficacia dei dispositivi di protezione.
- Misura delle tensioni di contatto e di passo. Si misurano le tensioni che possono verificarsi tra due punti in caso di guasto. In altre parole, si valuta il rischio di scosse elettriche che possono verificarsi quando una persona tocca due punti del sistema con una differenza di potenziale significativa.
Al termine di tutti gli step correttamente eseguiti, l’ente incaricato rilascia un verbale di ispezione con l’esito della verifica ed eventuali prescrizioni per la messa a norma dell’impianto.
