Con l’arrivo del periodo più freddo dell’anno, è importante per amministratori e condomini essere preparati a fronteggiare le eventuali sfide portate dalle nevicate. In particolare, nelle zone più fredde e montuose d’Italia, la neve è un fenomeno abituale, mentre in altre aree, solitamente più miti, le nevicate possono arrivare improvvisamente. La gestione della neve e del ghiaccio in condominio è fondamentale per garantire la sicurezza di tutti gli abitanti e per evitare danni o disagi. Vediamo quindi quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio in questi casi.
L’amministratore di condominio ha il compito di garantire la manutenzione e la sicurezza delle parti comuni dell’edificio, compreso il trattamento della neve che si accumula nelle aree condominiali. Ai sensi dell’art. 1330, comma 4, del Codice Civile, l’amministratore è infatti responsabile di "compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio". Questo implica che la gestione della neve e del ghiaccio, che si depositano su vialetti, cortili e altre aree comuni, rientra tra i suoi obblighi.
Di fronte a una nevicata, l’amministratore deve adottare delle misure preventive. Tra queste, la dotazione di sale da spargere per evitare la formazione di lastre di ghiaccio e l’organizzazione di una squadra per lo sgombero della neve. In particolare, la neve che ostacola il passaggio nelle aree comuni deve essere rimossa prontamente per consentire a tutti – condomini, lavoratori e visitatori – di transitare in sicurezza.
Per evitare che la gestione della neve diventi una questione urgente durante l'inverno, è consigliabile che l’amministratore convochi un’assemblea condominiale prima dell’arrivo della stagione fredda. Durante questa riunione, si dovrebbero pianificare gli interventi necessari in caso di nevicate, prevedendo una divisione delle spese tra i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Questa pianificazione anticipata è fondamentale per evitare che l’amministratore sia costretto a gestire interventi straordinari e urgenti in modo imprevisto, con il rischio di una gestione disorganizzata e con costi superiori. Prevedere in anticipo una dotazione di sale, l’organizzazione del personale per lo sgombero della neve e la creazione di un fondo per queste attività, sono tutte misure che facilitano una gestione più fluida e serena della situazione.
Nel caso in cui l’amministratore non abbia provveduto a predisporre preventivamente gli interventi necessari, e la neve si accumuli in modo imprevisto o in quantità rilevante, egli sarà comunque tenuto a intervenire con carattere di urgenza. Secondo l'art. 1135, comma 4, del Codice Civile, l’amministratore può compiere interventi di manutenzione straordinaria solo se questi rivestono carattere di urgenza. In tal caso, l’amministratore dovrà riferire quanto fatto nella prima assemblea condominiale utile.
Ciò significa che, in caso di neve intensa e imprevista, l’amministratore è tenuto ad agire rapidamente per garantire la sicurezza di tutti, ma dovrà comunque informare i condomini dell’intervento straordinario intrapreso. Gli interventi urgenti possono comprendere sia lo sgombero della neve sia l’applicazione di sale per evitare il formarsi di ghiaccio, soprattutto in corrispondenza delle aree di passaggio più frequentate.
L’amministratore di condominio, in qualità di custode delle parti comuni, ha la responsabilità di adottare tutte le misure necessarie per evitare che la neve e il ghiaccio presenti nelle aree comuni causino danni a persone o cose. Se un incidente dovesse verificarsi a causa di una gestione inadeguata della neve, l’amministratore potrebbe essere ritenuto responsabile dei danni, in base all’art. 2051 del Codice Civile. Questo articolo stabilisce che chiunque ha in custodia una cosa (come il condominio) è responsabile per i danni che essa potrebbe causare, a meno che non provi che il danno sia stato causato da un caso fortuito.
Per esempio, se una persona dovesse scivolare su un vialetto ghiacciato, il danneggiato avrebbe il compito di provare che il ghiaccio è stato causato da una negligenza nella gestione della neve da parte dell’amministratore. L’amministratore, d’altra parte, potrebbe difendersi provando che il danno è stato causato da un evento imprevedibile, come un’improvvisa e abbondante nevicata.
Un altro rischio che si verifica dopo abbondanti nevicate è la caduta di neve e ghiaccio dai tetti. Questo può rappresentare un pericolo per le persone e le cose sottostanti, come automobili parcheggiate. In questo caso, l’amministratore è tenuto a prendere delle misure per prevenire danni, come l’affissione di appositi cartelli che segnalano il pericolo di caduta di massa nevosa. Questo tipo di avviso deve essere posizionato nelle aree a rischio, per avvisare i condomini e i passanti del pericolo.
In alcune località, i regolamenti comunali prevedono che l’amministratore di condominio debba provvedere anche allo sgombero della neve e del ghiaccio dal marciapiede pubblico che si trova davanti all’edificio. Tuttavia, secondo alcune sentenze, come quella del Tribunale di Torino, potrebbe essere il Comune stesso ad essere responsabile per lo sgombero della carreggiata. In ogni caso, l’amministratore dovrà verificare la normativa locale e, se necessario, occuparsi anche di queste operazioni per evitare rischi legali o danni derivanti dalla mancata rimozione della neve dalle aree esterne al condominio.
In sintesi, la gestione della neve e del ghiaccio in condominio è una responsabilità che non può essere trascurata. L’amministratore ha l’obbligo di pianificare in anticipo le misure di sicurezza, di agire tempestivamente in caso di necessità e di evitare che il mancato intervento possa causare danni ai condomini o a terzi. Solo con una gestione responsabile e tempestiva si possono prevenire incidenti e garantire la sicurezza e la tranquillità di tutti i residenti del condominio durante il periodo invernale.
